Gayrimenkul Avukatı Ne İş Yapar? Gayrimenkul kelime anlamı taşınmaz olarak ifade edilmektedir. Emlak ve taşınmaz sözlük anlamı olarak aynı manada kullanılmaktadır. Gayrimenkul arazi ve arazi üzerinde su kaynakları, ağaç, mineral, bina, ev, çit, köprü gibi insan eliyle yapılmış ve/veya doğada kendisi var olan arazi üzerinde yer alan daimi eklentilerini kapsamaktadır. Gayrimenkul mali değere sahip varlıklardan olsa da diğer mali varlıklardan ayrıldığı husus taşınmaz olması ve araziye bağlılıktan ileri gelmektedir. Medeni kanuna göre ise taşınmaz mülkiyeti konusunu oluşturan maddeler aşağıdaki gibidir;

1-Arazi,
2-Tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3-Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.

Kanun kapsamında taşınmaz mülkiyeti kazanılması tescil ile gerçekleşir. Diğer ülkelerin kanunları arazi kullanımını yerin ve gök yüzünün belirli bir seviyesine kadar sınırlandırırken, Türk medeni kanuna göre arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Taşınmaz mülkiyeti Türk Medeni Kanunu içinde ve eşya hukuku kapsamında düzenlenmiş bulunmaktadır.

4721 sayılı olan Türk Medeni Kanunu’nun eşya hukuku alanının oldukça kapsamlı bir dalını oluşturan gayrimenkul hukukunda taşınmazların tüm süreçleri ve hakları belirlenmiştir.

Mülkiyet hakkı konusunda ilgili kanunda “Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. ” hükmü geçmektedir.

Oldukça detaylı ve geniş kapsamlı hukuk birimlerinden biri olan bu disiplin, gayrimenkul davaları ile ilgili olan tüm konularda uzmanlık gerektirir. Bu sebeple gayrimenkul davalarının çözümünde profesyonel destek alınması epey etkili ve önemlidir.

Türk Medeni Kanunu taşınmaz ile ilgili mülkiyet sistemi, kadastro ve tapu sicili için ana kanun unsurlarını kapsamaktadır. Taşınmaz mülkiyetine esas diğer hukuki dayanaklar ise Tapu Sicil Tüzüğü ve Tapu Planları Tüzüğü, Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmi Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik’tir.

Gayrimenkul Mülkiyeti

Özellikle medeni Kanuna göre taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Bununla birlikte taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Üstelik ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.

Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur. Araziler, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilebilir.

Ayrıca tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Bunun haricinde tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Bununla birlikte sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz.

Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez. Özellikle taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamaları, özel kanun hükümlerine tâbidir.

Gayrimenkul Avukatı ve Davalar

Gayrimenkul Hukuku, arazi, arsa, ev, daire, apartman vb. taşınmaz mallarla ilgili mevzuatları kapsar. Bu bağlamda tapu davası, istihkak davaları, kira davaları, kamulaştırma davaları, izaley-i şuyu davaları gayrimenkul dava konuları arasında yer almaktadır.

1-Tapu Davaları: Gayrimenkul Hukuku davaları arasındaki tapu davaları, tapu tescil veya tapu iptali gibi dava türlerini kapsar. Özellikle hukuka aykırı düzenlemelerde tapu davaları açılarak mağduriyetin engellenmesi sağlanır. Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülen tapu davaları, avukat vekaletiyle yürütülebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.

2-Kamulaştırma Davaları: Gayrimenkul Hukuku davaları arasındaki kamulaştırma davaları, özel mülk ve arazilerin fiyatının belirlenerek kamulaştırma işlemlerine yapılan itirazları kapsar. Belediye ve kamu kurumlarına karşı açılabilir.

3-İstihkak Davaları: Gayrimenkul Hukuku dava konularından istihkak davalarında taşınmazın haksız ihlali söz konusudur. Yine Asliye Hukuk Mahkemelerine açılan davalarla takip edilir.

4-İzaley-i Şuyu Davaları: Ortaklı taşınmaz mallarda ortaklığın sonlandırılması için açılan davalardır. Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilir. Ayrıca satış ya da taksim yoluyla ortaklık bitirilebilir.

5-Kira Davaları: Kiracı ya da mal sahibi tarafından açılan kira davaları, kira bedeli veya tahliye sebebiyle oluşan uyuşmazlıkları çözer. Kira sözleşmesine uymayan her iki taraf da birbiri hakkında bu davayı açabilir.

Gayrimenkul Avukatı ve İlgilendiği Süreçler

• Tapu ve tescil davaları,
• Tapu kayıt düzeltme ve iptal davaları
• Kira bedeli tespit davaları,
• Kira sözleşmeleri,
• İpotek sözleşmeleri,
• Kat irtifakı sözleşmeleri,
• İhtilaftan doğan davalar,
• Tapu iptali ve tescil davaları,
• Tasarrufun iptali davaları,
• Sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar nedeniyle açılan alacak davaları,
• Kira arttırma davaları,
• Tahliye davaları,
• Müdahalenin men’i davaları,
• Zilyetliğin korunmasına ilişkin davalar,
• Ecrimsil davaları,
• İpotek ve rehin davaları,
• Geçit hakkı davaları,
• Kat irtifakı davaları,
• Yolsuz tescilin düzeltilmesi davaları
• İstihkak davaları,
• Kamulaştırma davaları,
• Ortaklığın iptali davaları,
• İnşaat sözleşmeleri,
• Bina yönetim sözleşmeleri,
• Proje yönetimi sözleşmeleri,
• AVM yönetim sözleşmeleri,
• Genel emlak hukuku.

Şimşek Hukuk & Danışmanlık

Şimşek Hukuk ve Danışmanlık gayrimenkul hukuku ile ilgili tüm süreçlerde kurumsal ve profesyonel hizmet vermektedir. Özellikle çözüm odaklı çalışmalarımızda temel kriterimiz hizmet kalitesini ve müşteri memnuniyetini maksimum seviyede tutmaktır. Üstelik gayrimenkul hukukuna dair uyuşmazlıklarla uygulamada sıklıkla karşılaşılmaktadır. Üstelik tapu davaları, tescil davaları, kira sözleşmeleri, ipotek sözleşmeleri, kat irtifakı sözleşmeleri, tahliye süreçleri ve istihkak davaları ile ilgili tüm gayrimenkul hukuku meselelerinin çözümü için alanında uzman gayrimenkul avukatı ve hukukçulardan oluşan hukuk büromuzdan destek alabilirsiniz.