Kira Avukatları Hangi Konularda Yetkindir?

Kira konusunda uzman avukatlar, kira davalarının çoğuna bakması için yetki sahibidir. Hem Borçlar Kanunu maddelerine hakim hem de kira kanununa hakim olan bu avukatlar aynı zamanda kira sözleşmesinin hazırlanması, kira tahliye davalarına bakılması, yeniden inşadan doğan sorunlarla ile ilgili davalara bakılması, iş yerinde çıkan anlaşmazlıklara ilişkin davalarına bakılması şeklinde sıralanabilir. 1 Temmuz 2012’den önce Kira Hukukuna ilişkin hükümler, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiralarının Korunması Hakkındaki Kanun ve 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda düzenlenmişken iki farklı kanundaki hükümler yürürlükten kaldırılarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında toplanmıştır. Ayrıca kira hukuku, Borçlar Kanunu dışında bazı özel kanunlarla da koruma altına alınmaktadır. Kullanma ve yararlanma hakkı veren ve iki taraflı borç yükleyen bir sözleşme olan kira sözleşmesi uygulamada çok sık olarak kullanılmakta ve beraberinde de birçok hukuki sorun getirmektedir. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları gibi bildiğimiz kiralar dışında, Finansal Kiralamalar, Filo Kiralaması, Ürün Hasılat Kirası gibi çok çeşitli kira sözleşmeleri bulunabilmekte, karma bir sözleşme olarak değerlendirilen franchise sözleşmelerinde dahi kira hukukunu ilgilendiren unsurlar bulunmaktadır. Özellikle uygulamada Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında malikler ve kiracılar açısından ilk aşamada sözleşmelerin doğru bir şekilde hazırlanması ve iki tarafın da ortak menfaati yönünde hükümler içermesi gerekmektedir. En başından kira konusunda uzman avukata ihtiyaç olduğu unutulmamalıdır. Kira hukuku alanında uygulamada en sık karşılaşılan hususlardan biri de tahliye davaları olup tahliye sebepleri çeşitlilik göstermekte; kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklı tahliye sebepleri ortaya çıkabilmektedir.

Kira Konusunda Uzman Avukatlar Hangi Davalara Bakar?

Kira Bedelinin Tespiti Davaları: Kira bedelinin ne kadar olacağına yönelik ev sahipleri ve kiracılar arasında çeşitli uyuşmazlıklar çıkabilmektedir. Bu hallerde taraflar kira avukatlarına başvurarak kira tespit davası açmayı tercih edebilmektedirler. Ofisimizin avukatları bu süreçlerin hem arabuluculuk hem de yargılama aşamalarında hızlı, pratik ve kaliteli şekilde hizmet vermektedir.
Emlakçılarla Yaşanan Uyuşmazlıklar: Ev sahipleri, kiracılar ve emlakçılar arasında en çok yaşanan uyuşmazlık türlerinden birisi de emlakçının komisyon alacağına ilişkin gerçekleşmektedir. Özellikle evin kiralanması için gerekli pazarlama çalışmalarını yapmasına rağmen emlakçının aradan çıkarılarak başka kişiler aracılığıyla evin kiralanması büyük problem teşkil edebilecektir. Böyle hallerde emlakçının birtakım alacakları gündeme gelecektir. Ancak Emlakçının üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediği durumlarda farklı hükümler de gündeme gelebilecek olup ayrıntılı bilgi için emlakçının aradan çıkarılması başlıklı içeriğimizi inceleyebilirsiniz.
Kira Alacağı Davaları: Kira sözleşmeleri akdetmek kolay olsa da kira alacağını tahsil etmek her zaman kolay olmayabilmektedir. Bu durum ise kiraya verenler için ciddi mağduriyetler oluşturabilecektir. Özellikle kiraya verenin evi kredi ile aldığı durumlarda kredi borçlarının vadesi ev sahibini sıkıştırmaktadır. Böyle durumlarda kira alacağı için icra takibi başlatmak gerekmekte, sonraki aşamalarda ise dava açmak zorunda kalınabilmektedir.
Kira Sözleşmesinin Feshedilmesi: Kira sözleşmelerinin feshedilmesi tarafların uyuşmazlık yaşadığı süreçlere gebe olabilmektedir. Zira fesih şartları üzerinde tarafların anlaşamaması ihtimaliyle karşılaşılabilmektedir. Bu durumda uyuşmazlık zaman zaman avukatın arabulucu olmasıyla çözülebileceği gibi kimi zaman ise dava açılması gerekebilecektir. Tüm bu süreçte kira konusunda uzman avukat ile ilerlemek daha sağlıklı olacaktır.
Aidat ve Ortak Giderlere Yönelik Uyuşmazlıklar: Kiracı ve kiraya verenin aidata yönelik uyuşmazlık yaşadığı sıklıkla görülebilmektedir. Zira hangi giderden tam olarak kimin sorumlu olacağının belirlenmesi kolay olmayabilmektedir. Bu noktada gerek adaletin tesis edilmesi gerekse de tarafların rahatlaması için doğru bir aidat planı oluşturulmalıdır. Bu hesaplamalarda ise kiracı ve kiraya verenin hangi oranda sorumlu olacağı açık şekilde belirlenmelidir.

Kira Hukuku Avukatı olarak bu alandaki Hizmetlerimiz:

• Kira sözleşmelerinin hazırlanması, incelenmesi revize edilmesi
• Kirasını ödemeyen kiracılardan kira bedelinin tahsiline yönelik işlemler
• Tahliye Davası
• Uyarlama davaları
• Kira tespit davaları
• AVM’lere kira hukuku alanında danışmanlık hizmeti verilmesi
• Depozito bedelinin iadesi davaları
• Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yolu ile tahliyesi
• Ecri misil davaları
• Kiralanandaki ayıba ilişkin delil tespiti
• Kira ilişkisinden kaynaklı ihtarların gönderilmesi

Kira Sözleşmesi Yapmanın Önemi Nedir?

Kira konusunda uzman avukat kira sözleşmesi örneği sizin için yapabileceği gibi aynı zamanda bunun mümkün olduğunda detaylandırılmasını da isteyecektir. Çünkü detaylı bir kira sözleşmesi, ileride doğacak olan sorunların önüne geçmesi açısından da önem taşıyacaktır. Bu sorunları engellemek için bunu kira konusunda uzman avukat eşliğinde hazırlamanız önemlidir. Kira sözleşmeleri hem kiracının hem de kiralayanın haklarını koruduğu için her iki tarafta sözleşmede yer alan maddelere ayrı ayrı dikkat etmelidir. İmzalamadan önce detaylı olarak okumanız son derece önemlidir.

Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken Konular Nelerdir?

Kira sözleşmesini imzalamadan önce mal sahibinin mülkün gerçek sahibi olup olmadığına dikkat etmeniz gerekir. Bunun için yasal bir belge isteyebilirsiniz. Eğer karşınızdaki mülk sahibinin vekiliyse yine bir yasal vekillik durumunun olup olmadığı araştırılmalıdır
Kira kontratında kiracının oturacağı mülk açık bir şekilde yazdığı için adresin doğru yeri gösterip göstermediğinden de emin olmalısınız. Çünkü ileride yaptığınız resmi başvurular yanlış adresten dolayı sonuçsuz kalabilir.
Kiraladığınız mülkün geçmiş dönemde kalma borcunun olup olmadığını öğrenmelisiniz. Bu borçların sorumluluğunu kabul etmediğinizi sözleşmede belirtmelisiniz. Kira bedeli olarak belirttiğiniz tutarın hangi dönemlerde ödeneceğini ve hangi oranda size zam yapılacağını da bilmelisiniz. Bunlar da kira davalarına bakan avukatlar tarafından kesinlikle açıkça belirtilmesinin gerekli görüldüğü maddeler arasında yer alır. Kiranın hangi bankaya ödeneceği ve hangi hesaba ödeneceği de sözleşmede açık bir şekilde yer almalıdır. Havale ve EFT gibi masrafların çoğu kiracıya aittir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Bildirimle Sona Ermesi

Kiracının kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren yıllık kira döneminin dolmasından en az 15 gün önce kiraya verene yapacağı yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini yenilemeyeceğini bildirdiği takdirde kira sözleşmesi sona erecektir. Şayet kiracı böyle bir bildirimde bulunmazsa ve sessiz kalırsa kira sözleşmesi kendiliğinden bir yıl daha uzayarak aynen devam edecektir. Belirtmeliyiz ki bu bildirimin yazılı şekilde yapılması zorunludur. Sözlü olarak yapılmış bildirimler hukuki olarak geçersizdir. Görüldüğü üzere belirsiz süreli kira sözleşmelerinde yıllık kira dönemi dolduğunda sözleşmeyi sona erdirme iradesi kanun tarafından kiracıya verilmiş olup, kiraya verenin kira süresi dolduğu gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdirme imkanı 10 yıl boyunca yoktur. Ancak sözleşmeyi sona erdirmek isteyen kiraya veren yukarıda belirttiğimiz uzama süresince 10 yıllık uzama süresi sonunda yıllık kira döneminin bitimine en geç 3 ay kala kiracıya yapacağı yazılı bir bildirimle kira sözleşmesini sonlandırabilecektir.

Kira Sözleşmeleri Nasıl Sona Erer?

Kira sözleşmesi iki şekilde sona ermektedir:

• Bildirim ile sona erme
• Tahliye ile sona erme
• Tahliye ile sona erme sebepleri de kendi içinde ikiye ayrılır:
• Mülk sahibinden kaynaklanan sebeplerle sona erme
• Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erme
• Mülk sahibinden kaynaklanan sebeple tahliye de kendi içerisinde üçe ayrılmaktadır:
• Mülk sahibinin ihtiyacı sebebi ile tahliye,
• Yeni mülk sahibinin ihtiyacı sebebi ile tahliye,
• Tadilat sebebiyle tahliye,
• Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye ile sona erme halleri üçe ayrılmaktadır:
• Kiracının bir kira dönemi boyunca iki kez haklı ihtar çekilmesine sebebiyet verecek kadar kira bedellerini ödemekte gecikmesi durumunda,
• Kiracının veya aynı konutta yaşadığı eşinin aynı şehirde daire sahibi olması
• Kiracının tahliye taahhüdü vermiş olması