Tahliye Davası, kiraya verenin kiracının kiraya verdiği taşınmazdan Türk Borçlar Kanunu’nda da ifade edilen nedenlere dayanarak tahliye etmesi için açılmış olan bir davadır. Kiracının Tahliyesine ilişkin hükümler genellikle Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olsa da İcra İflas Kanununda da bu konuya ilişkin düzenlemeler mevcuttur. En yalın anlatımla Tahliye Davası, kiraya verenin kiracıya vermiş olduğu taşınmazın boşaltılması maksadı ile açılmış olan bir davadır.
Kira Sözleşmeleri, belirli süreli veyahut da belirsiz süreli olarak düzenlenebilmektedirler. Türk Borçlar Kanunu 347. Maddede de ifade edildiği üzere;
MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Yukarıdaki maddede de ifade edildiği üzere belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri eğer belirli süreli olarak yapılmışsa; kararlaştırılan sürenin sonunda kiraya verenin sözleşmeyi sonlandırma hakkı sınırlandırılmıştır. Kiracı, kararlaştırılan sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunmadıkça mevcut kira sözleşmesi 1 yıl da uzamış kabul edilir. Kiraya verenin mevcut kira sözleşmesini fesih hakkı ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda her uzama yılının bitimine en az 3 ay kala bildirimde bulunmak kaydıyla kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Söz konusu durum Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde ise biraz daha farklıdır. Bu durum Türk Borçlar Kanunu 347. Maddesinde ifade edilmiştir;
MADDE 347- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Maddede de izah edildiği üzere belirsiz süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerini kiracı her zaman; kiraya veren ise ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih hakkını kullanabilecektir. Aynı zamanda yukarıda izah edilen madde metninde düzenlenmiş olan huşular, “BİLDİRİM YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ” konusunu oluşturmaktadırlar. Kaldı ki kira sözleşmesinin feshine yönelik yapılacak olan bildirim “yazılı” bir şekilde yapılmalıdır.
DAVA YOLUYLA KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Dava yoluyla tahliye yoluna başvurmak için dayanılan sebepler kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanabilir.
- KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLER
- Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Nedeni ile
Türk Borçlar Kanunu’nda bu durum açık bir şekilde ifade edilmiştir.
MADDE 350– Kiraya veren, kira sözleşmesini;
- Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yukarıdaki maddeye dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için mevcut taşınmaz üzerindeki gereksinimin, yeniden inşanın veya imarın bu taşınmazın kullanımını elverişsiz hale getirmesi gereklidir. Söz konusu yapı çalışmaları küçük ve kiracının taşınmazdan çıkarılmasına gerek olmayacak nitelikte ise söz konusu sebebe dayanılarak kiracı mevcut taşınmazdan çıkarılamayacaktır. Gereksinim sebebine dayanılarak kira sözleşmesi kiraya veren tarafından sona erdirilmişse; kiraya veren mevcut taşınmazı ancak gerekçe gösterdiği yakınına kiraya verebilecektir. Aksi halde taşınmazdan çıkarılan kiracı, kiraya veren aleyhine “Tazminat Davası” açabilecektir.
- Yeni Malikin Gereksinimi Sebebi ile
Türk Borçlar Kanunu’nda da ifade edildiği üzere;
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Bu maddede düzenlenen durumu yalın bir dil ile ifade edecek olursak; Mevcut taşınmazda halihazırda bir kiracı var iken mevut taşınmazın malikinin yani kiraya vereninin değişmesi halidir. Söz konusu sebebe dayanılarak kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için aynı şekilde kiraya veren, mevcut kira sözleşmesini feshederken hangi yakını için çıkarttığını gerekçe göstermiş ise taşınmazı o yakınına kiraya vermek zorundadır. Aksi halde taşınmazdan çıkarılan kiracının kiraya verene karşı “Tazminat Hakkı” bulunmaktadır.
Kaldı ki yukarıdaki her iki maddede de ortak olan “Yeniden Kiralama Yasağı” Türk Borçlar Kanunu’nda da ifade edilmiş bulunmaktadır;
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
- KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEBPLER
Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bu sebepler; Kiracıdan tahliye taahhüdü alınması, kiracının belirli şartlar dahilinde kira bedelinin ödememesi, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belediye sınırları içerisinde başka bir evinin bulunması gibi sebeplerdir.
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Bu maddeye dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilebilmesi için; Kiracıdan alınan tahliye taahhüdünün “yazılı” bir şekilde alınmış olması gerekir. Aynı zamanda tahliye taahhüdünün tarihinin mutlaka belirli olması gerekir. Dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise kira sözleşmesinin başlangıcı tarihi ile tahliye taahhüdünün tarihinin aynı olmamasıdır. Yargıtay’ın yerleşik ihtiyaçları uyarınca kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün tarihinin aynı olması halinde kiracının kira sözleşmesini baskı altında imzaladığı kabul edilecektir.
Kiracının kira bedelinin ödememesi sebebini incelersek; Kiracının bir kira yılı içerisinde kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiraya verenin 2 haklı ihtarda bulunması gerekmektedir. Hemen belirtelim ki söz konusu ihtarların noter aracılığı ile çekilmesine gerek yoktur. Ancak uygulamada söz konusu ihtarlar noter aracılığıyla çekilmektedir. Kiracı aleyhine bu konuda icra takibi yapılmış olması da ihtar olarak kabul edilmektedir. Bir diğer önemli husus ise söz konusu 2 ihtarın da aynı kira dönemi içinde çekilmiş olması gerekmektedir.
Dava açma süresi bakımından da Türk Borçlar Kanunu’nda ek bir düzenleme daha bulunmaktadır;
MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
TAHLİYE DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME NERESİDİR?
Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda sulh hukuk mahkemesidir. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye talepli davalar hariç olmak üzere görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
TAHLİYE DAVASINDA YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Tahliye Davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak kira ilişkisi, taşınmazın aynından kaynaklanmadığından buradaki yetki, kesin yetki değildir. Kiracı aleyhine tahliye davası, davalının yerleşim yerinde de açılabilecektir. Aynı zamanda kira ilişkisi aynı zamanda sözleşmesel bir ilişki olduğundan Hukuk Muhakemeleri Kanunu 10. Maddede de ifade edildiği üzere sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilecektir.
TAHLİYE DAVASININ SONUCUNDA NASIL BİR SÜREÇ İZLENİR?
Tahliye davası sonucunda mahkeme tarafından davanın kabulüne ve kiracının tahliyesi yönünde karar vermesi halinde kiraya veren, kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatabilecektir. Kiraya veren, mahkemenin vermiş olduğu ilam ile icra takibi başlatarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep edebilecektir.
Taşınmazın tahliyesi yönünde verilmiş bir karar, taşınmazın ayni haklarına dair hüküm olmadığından karar kesinleşmeden icra takibine konulabilecektir. Kiracı, ilamlı icra takibine karşı itiraz ederek icra takibini durduramayacaktır.
YARGITAY KARARLARI
KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAŞLANGICI İLE İLGİLİ UYUŞMAZLIK
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7744E. 2016/427K.
“Bu nedenle Mahkemece öncelikle, davacı tarafa kira sözleşmesinin başlangıç tarihini(yılını) ve süreli olup olmadığını, süreli ise süresini açıklaması için imkan tanınması, davalının açıklanan başlangıç tarihi ve süreye karşı çıkması halinde yukarıdaki ilkede yazıldığı üzere uyuşmazlığın tarafların gösterecekleri tanık dahil bütün deliller toplanarak bir hadise olarak çözüme kavuşturulması ondan sonra işin esasına ilişkin karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın süresinde açılıp açılmadığı tam olarak çözüme kavuşturulmadan esasa ilişkin bir karar verilmesi doğru değildir.”
GEREKSİNİM NEDENİYLE TAHLİYE ve TAŞINMAZIN VASFINA İLİŞKİN (YAZLIK)
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/11405E. 2014/11609K.
” Davacı vekilinin ihtiyaç nedeniyle tahliye istemine yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.06.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı yazlık konut ihtiyacına dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesini talep etmiş, Mahkemece yazlık konut ihtiyacının gerçek anlamda konut ihtiyacı olarak değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının reddine karar verilmiştir. TBK, kiraya verene kiralananı kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı için tahliye isteme hakkı tanımıştır. Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle taraflara yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibrazı için imkân tanınarak dava konusu taşınmazın bulunduğu yer ve mimari yapısı itibariyle yazlık nitelikte olup olmadığı hususunun araştırılması gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
GEREKSİNİM SEBEBİ İLE İŞYERİ İHTİYACI
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/1962E. 2014/2219K.
“…Türk Borçlar Kanunu 350/1 ve 351/1 maddesi gereğince işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dosya kapsamından davacının halen toptan tekstil konfeksiyon işini yaptığı yerde kiracı olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Şayet kirada ise yukarıda açıklanan ilke kararı doğrultusunda uzman bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılması, kirada değil ise yine kıyaslama yapılarak davacının ileri sürdüğü hususlarda hangi taşınmazın üstün vasıflı olduğunun araştırılması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır.”
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10447E. 2016/3562K.
“…Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.”
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU 2017/6-1540E. 2021/878K.
“Dava, yeni malikin iktisap ve mesken ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4956E. 2019/871K.
“Davacı; davaya konu taşınmaz kiraladığını ancak davalının ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliye ve teslim edilmesini ihtar etmesi üzerine evi tahliye ettiğini, daha sonra davalının evi üçüncü kişiye kiraladığını ileri sürerek, bir yıllık kira bedeli olan 6.480 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı; sağlık sorunları nedeniyle dava konusu eve taşınmaktan vazgeçtiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; davanın kabulüyle 6.480 TL tazminatın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6100 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. … Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
O halde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Bu konuda daha detaylı bilgi almak ve hukuki süreçlerinizi yönetebilmek adına Şimşek Hukuk Danışmanlık ile iletişime geçerek alanında uzman, dinamik kadrosu size her türlü yardımı sağlayacaktır.
